A 3ª Turma do STJ definiu que, em concurso singular de credores, a caução locatícia é direito real de preferência e garantia.
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em situações de concorrência entre credores, a caução locatícia é reconhecida como um direito real de garantia, conferindo ao credor com caução preferência sobre o valor obtido com a venda do imóvel.
Essa decisão reforça a importância da caução locatícia como mecanismo de segurança para o locador, garantindo seus direitos em casos de inadimplência do locatário. Além disso, a definição do STJ estabelece que a caução locatícia possui caráter prioritário em relação a outros credores, assegurando a proteção dos interesses do proprietário do imóvel.
Caução Locatícia e Direito de Preferência nos Créditos
De acordo com o processo em questão, foi iniciada uma ação de execução com o intuito de satisfazer um crédito através da expropriação de um imóvel do devedor. No entanto, uma imobiliária, também credora, entrou no processo como terceira interessada, buscando prioridade no recebimento, argumentando que o imóvel penhorado foi dado em caução locatícia, devidamente registrada na matrícula do imóvel.
O juízo inicial favoreceu a imobiliária, mas o acórdão de segunda instância reverteu a decisão, alegando que a caução locatícia é uma forma de garantia simples, não conferindo preferência no recebimento de créditos, uma vez que não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil (CC).
Em recurso ao STJ, a imobiliária solicitou o reconhecimento da preferência, argumentando que a caução locatícia pode gerar um direito real de garantia e, consequentemente, prioridade nos créditos provenientes da penhora.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso no STJ, ressaltou que, apesar de a caução não ser considerada um direito real no Código Civil, quando devidamente registrada na matrícula do imóvel, ela possui efeito de garantia real, similar a uma hipoteca.
A caução locatícia registrada na matrícula do imóvel confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situações de concorrência entre credores, devido à sua natureza de garantia real equiparada à hipoteca. A ministra destacou que, conforme o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir caução como garantia, sendo necessário o registro na matrícula se for em forma de imóvel.
Embora haja divergências doutrinárias sobre a possibilidade de estabelecer garantias reais por meio de registro, a ministra explicou que o artigo 108 do CC prevê exceções quando a lei determina o contrário. Portanto, mesmo que a caução locatícia tenha sido registrada apenas na margem da matrícula, seu efeito em bens imóveis deve ser equiparado ao de uma hipoteca, a menos que seja especificamente indicado como anticrese. Essas informações foram fornecidas pelo STJ no REsp 2.123.225.
Fonte: © Conjur
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